Ingatlan cserebere

Ingatlan cserebere - Eladó ingatlan - Ingatlan csere

2011.04.10

Miért adja el Ön a saját ingatlanát?

Avagy „Gondolkodjunk, Béláim!”.


Miért adja el Ön a lakását, miért ne bízza ingatlanosra az ügyet?



Az ok nagyon egyszerű, elég végiggondolni az ügymenetet! Az ingatlanosok semmi olyat nem tesznek, amit Ön ne tudna megtenni. Ne tévessze meg az, amit olyanok mondanak Önnek, akiknek komoly érdekük megvezetni Önt.

Vegyünk alapul egy abszolút átlagos, olcsó lakást, amely valóban az ingatlanpiac egyik legszélesebb szegmense. Olyat, ami nem is annyira kedvelt a vevők körében vagyis mondjuk egy „panelt” valahol mondjuk Békásmegyeren. A paneloktól való ódzkodás okát egyébként sok esetben nem értjük, ismerve sok „új építésű” lakóparkos, „téglaépítésű új társasház” több tízoldalas hibalistáját, amelyet talán soha nem fog kijavítani az építő. Legyen ez a lakás tehát a város szélén, az ára pedig legyen 10 millió Ft (azért ennyi, hogy könnyű legyen számolni).

Ezeknél a lakásoknál általában magasabb árfekvésű ingatlanokat árulnak a tulajdonosok, tehát a levezetés még inkább helytálló lesz.

Ha Ön csak gondol egyet és meghirdeti valamelyik újságban, garantáltan legalább tíz ingatlanos fog jelentkezni, mert a tulajdonos által feladott hirdetés vonzza őket, mint az édes must a muslicákat. Ráadásul rendkívül szelektív a szövegértelmezési képességük, mert azt egyszerűen nem értik, hogy „ügynökök ne hívjanak”.

Ne így tegyen tehát!

Először is érdemes körülnézni az interneten. Rengeteg ingyenes portál létezik, ahol Ön feladhatja az ingatlanhirdetését (jelenleg is egy ilyenen olvasgat éppen), sőt szerencsére mind többen vagyunk akik kifejezetten csak tulajdonos részére engedélyezik a hirdetés megjelenítését. Érdemes ilyet keresni, mert itt ugyan látszólag kevesebb a hirdetés, de ez csak abból adódik, hogy nincs jelen a többi portálon jellemző 85-90%-os ingatlanközvetítős arány.

Tehát áldozzon rá 1-2 napot és tájékozódjon. Ne görcsösen, ne kapkodva. Ennyi idő alatt letisztul a kép.

Régen volt a cetliragaszgatós módszer és az újsághirdetés. Mindkettő olyan volt, ahol nem versenyezhetett az ingatlanosokkal, hiszen saját cetliragaszgató emberük volt és sokan le voltak szerződve az újságokkal és a nagyszámú hirdetésük miatt mindenféle kedvezményekben részesültek. Az Internet-kora azonban mindent megváltoztat: lassan az idősebb korosztály is megbarátkozik a számítógéppel és miután túljutottak a passziánsz korszakon, bizony rájönnek, hogy a neten keresztül megnyílik a világ. Kicsit komótosabban, kicsit esetlenebbül, de bizony használni kezdik a világhálót; rájönnek a telekommunikáció szépségeire és arra, mekkora információs halmazba jutottak. Ezel a tendenciával pedig szépen befellegzik azoknak, akik valamiféle ingerületátvivő anyagként próbálnak eladó és vevő közé férkőzni.

Ön tehát eldöntötte, eladja ingatlanát, most a lehető legjobb árat kellene belőnie. Ehhez megkérdezhet olyanokat, akik a közelmúltban adtak el ingatlant, de ez nem feltétlenül hoz megfelelő eredményt. Ezt tényleg jobb profira bízni; igen sokan foglalkoznak ingatlan értékbecsléssel. Ennek költsége nagyjából 15-25 ezer Ft. (ez lesz az első tétel).

Kezdődhet tehát a kampány!



Készítsen néhány jó fotót az ingatlanról! Házak, nyaralók esetén célszerű külső képeket is készíteni, esetleg olyat is, amelyen a kert, udvar is jól látszik, lakásoknál csak belső fotók szükségesek. Ha értünk hozzá, némi utómunkával kiemelhetjük a színeket, tónusokat, de ez nem szükséges feltétele a jó kép készítésének.

Miután elkészültek a fotók, vegyen elő egy kockás papírt, amelyre előzőleg szépen felírogatta a hirdetési portálok linkjeit és regisztráljon be mindenhová (profibbak kockás papír helyett használhatnak excel-táblázatot is, bár személy szerint jómagam a kockás lapra esküszöm programozóként).

A regisztrációk, visszaigazolások után kezdődhet az érdemi munka:

Írja le, mi az az információ, amit meg szeretne osztani az érdeklődőkkel és mindenhova ugyanezt a szöveget, árat, kondíciókat tegye fel. Nem érdemes cifrázni, hiszen legtöbben először árra szűrnek, s csak utána olvasgatnak. Azt mindenképp jelezze, hogy ön a tulajdonos. Azt is odaírhatja, hogy ingatlanosok ne hívják, de hát erről már volt szó. Ez falra hányt borsó lesz úgyis.

A telefonok nagy része olyanoktól fog érkezni, akik kijelentik majd, hogy ennyiért nem fog elkelni az ingatlan, illetve akik biztosítják önt, hogy ők sokkal profibban és nagyságrendekkel gyorsabban el tudják adni az Ön ingatlanát, mint Ön. Ezeknek ne higgyen (lásd Ingatlanhiénáink cikk). Az ilyenek lerázási technikájáról rövidesen olvashat a „Hogyan beszélgessek, akivel nem akarok” című cikkünkben.

Ha szerencséje van, jelentkezik valódi érdeklődő is. Ezzel olyan időpontot beszéljen meg, amikor valamelyik családtagjával tud a helyszínre menni. Soha ne rendeljen oda egyszerre több érdeklődőt, mert ilyenkor belefuthat abba, hogy összejátszanak az ár letörésében.

Amennyiben nem volt érdeklődő, néhány naponta ismételje meg a hirdetésfeladást. A szövegen ne változtasson, mert nagy valószínűséggel nem azzal volt a gond: egyszerűen nem olvasta az, akinek szánta. Ne felejtse el, ez két ember üzletéről szól. Tehát NEM az a fontos, hogy SOKAN olvassák el, sokaknak nyerje el a tetszését, hanem hogy az az EGY valaki, akivel Ön üzletet fog kötni. Érdemes a hirdetésekre kiemelést kérni, amire sok portálnál van lehetőség, mivel az egyéni megjelenés sok esetben nyerő lehet.

Akkor pedig most nézzük a költségeket:



A „megálmodott” ingatlanunk eladási értéke 10 millió Ft.

Vegyünk viszonylag normálisabb ingatlanirodát (van azért ilyen, erre kitérek később). A jutalékuk legyen 3%.

Az Ön költsége sikeres üzlet esetén 300 ezer Ft.

Nem ismerem pontosan a többi cég tarifáját, de itt nálunk a kiemelt hirdetés bruttó 75 Ft-ba kerül naponta. Ahogy írtam, az első néhány alkalommal érdemes az alap hirdetési formával megjelenni. Jó, itt most magunk ellen beszélek, de tényleg ez a tapasztalat. Tehát az első hónap legyen teljesen ingyenes.

Ezekután napi 75 Ft-tal számoljunk. Ez három hónapra 6750 Ft kiadást jelent Önnek!

Tegyük fel, hogy még 3-4 hasonló kondíciókkal hirdető portálon szeretne hirdetni. Számoljunk nagyjából 8000Ft-tal. Most tartunk 40.000 Ft-nál, amit hirdetésre költött. Tegyük fel, hogy kicsit szeretné feldobni a dolgot és kér egy-egy kimelt egyedi hirdetést is. Ez általában 6-7 ezer Ft.

Tehát az egy hónapos ingyen hirdetéssel együtt négy hónapig volt jelen az interneten, 50.000 Ft-ból. Ha ezt végig alap megjelenéssel teszi, akkor ez a produkció Önnek TELJESEN INGYEN volt!

A tapasztalatok szerint a magánemberként ingatlanukat árusítók fél éven belül el tudják adni az ingatlanukat, ha jól árazták be (erről írtam feljebb).

Számoljunk fél évvel tehát és egy kiemelt kampánnyal, valamint 4 hónapnyi keretes hirdetéssel:

120 nap keretes hirdetéssel 5 portálon kb. 50000 Ft

Egy kiemelt kampány 7000 Ft

Ingatlan értékbecslő 20000 Ft (közepes áron)

Ez tehát Önnek 77000 Ft-ba került és megőrizte a flexibilitását: a vevőjelöltekkel Ön tárgyalt, adott esetben mindkettejük számára kedvező feltételeket tudtak kialkudni, amely ingatlanközvetítőn keresztül nem sikerült volna.

Az ingatlanos ezért 300.000 Ft-ot kért volna és garantáltan nem tett volna többet az eladásért mint Ön. Azt a kitételt felejtse el, hogy az „Ön által meghatározott áron értékesítették volna”, mert ők is a piac törvényei szerint tudnak csak kereskedni. A különbség csak annyi lett volna, hogy ők később szóltak volna, ha felülárazta ingatlanát, a jól pozícionált árat pedig úgy határozták volna meg, hogy nyomott áron minél gyorsabban a pénzükhöz jussanak.

Nem elhanyagolható kérdés, hogy ha a vevőjelölt hamar jelentkezik és vacillál, igen jó lélektani húzás, ha Ön nagylelkűen lemond mondjuk 100 ezer Ft-ról a „jó szájíz kedvéért”, ezzel téve olajozottabbá az ügymenetet. Így még mindig jobban jár, mintha nem saját maga kezd a kereskedésbe.

Nem elhanyagolható előny, hogy nem függ senkitől. Nem állhat fent az a katasztrofális eset, hogy Ön véletlenül, figyelmetlenségből olyat ír alá az ingatlanközvetítő irodának, amiért aztán tarthatják a markukat akkor is, ha nem általuk került eladásra az ingatlan.

Ha ennyire egyértelmű az ingatlanirodák felesleges volta, akkor semmiképp nem szabad rajtuk keresztül árusítanom az ingatlanomat?


Természetesen ezt nem mondhatjuk ki, nem is mondjuk, mert nem igaz!

Több olyan eset is lehetséges, amikor költségkímélőbb, praktikusabb ingatlanirodát megbízni az adás-vétel előkészítésével.

Melyek ezek?

  • Ha Ön fizikailag távol él az eladandó ingatlantól. Ilyenkor erős korlátot jelent, hogy nem tudja rugalmas időpontokban megmutatni az érdeklődőknek az ingatlant. Emellett az odautazási költség is igen komoly tétel lehet ismerve a jelenlegi üzemanyag-, illetve tömegközlekedési árakat.
  • Ha Ön VALÓBAN nagyon elfoglalt. Itt most a „nincs kedvem kimászkálni” kifogást ne vegyük alapnak. Vannak valóban nagyon elfoglalt emberek: orvosok, vállalkozók, sokat úton lévők, akik még a hétvégéjükből sem tudnak az ingatlan eladásra áldozni egy napot. Ők természetes módon bíznak meg valakit - ingatlan irodát - a lebonyolításra.
  • Ha Ön egyéb okból van akadályoztatva a tárgyalásban, ingatlan bemutatásában: akár fizikai, akár lelki okok miatt. Ilyenkor valóban segíthet egy korrekt ingatlanos cég.


Miről ismerem meg, hogy egy ingatlanos cég valóban korrekt?


Erre nem tudunk pontos ismérveket felsorolni, de saját tapasztalatok alapján talán azt lehetne mondanom, hogy az tekinthető korrektnek, akit ÉN keresek meg, s nem ŐK próbálnak piócaként rám csimpaszkodni. Amelyik cég képviselője nem képes értelmezni a „köszönöm, de nem akarok ingatlanirodán keresztül értékesíteni” egyszerű mondatot a telefonon kersztül, az például semmiképp sem üti meg a mércét. Az sem, amely tőlem is és a vevőjelölttől is jutalékot vár el a biznisz nyélbeütéséért. Őket Fejőslánynak nevezzük, mert mindent próbálnak megfejni, nem zavarja őket a szemben álló faja, nemi hovatartozása.

Visszatérve a tulajdonos általi ingatlan eladásra


A fentiek alapján elmondhatjuk, hogy kis odafigyeléssel sokkal érdemesebb és olcsóbb, ha önmagunk uraiként, mi magunk áruljuk lakásunkat, irodánkat, nyaralónkat, stb. Semmivel nem lesz később eladva, sem olcsóbban, mintha „profikra” bíztuk volna.

A hirdetésben tudunk önnek segíteni felületünkkel, de a döntést önnek kell meghozni és végigcsinálni. A siker semmiképp sem marad el, ha betartja a szabályokat: jó ár, rendszeres frissítés, odafigyelés.

Elállt a szava?

Nem?

[ Szóljon hozzá! ]

Megosztom:

Ismerősöknek ajánlom Facebook-on ajánlom Twitter-en ajánlom Iwiw-en ajánlom
Jelenleg csak Ön tartózkodik itt.
Ingatlan terület átváltás
Innen:

Ide:






Cégünkről

Elérhetőségek

Jog

Webtérkép